Boligområderne i Rudersdal Kommune udlægges som vist på kort:

Kort over boligudviklingsområder og boligområder 

Der fastlægges områder til boligudvikling som vist på kort:

Kort over boligudviklingsområder og boligområder 

Nye fortætningsmuligheder i centerområderne skal ske med hensyn til de eksisterende bymiljøer, og kun i områder hvor der kan opnås god by- og boligkvalitet. 

 
Uden for centerområderne skal kommunens grønne udtryk bevares. Fortætning uden for centerområderne skal derfor, i udgangspunktet, begrænses og fortætning i åben lav boligområder ønskes ikke.
 

Større boligudbygningsområder uden for centerområderne kan muliggøres, hvis det vurderes, at det medvirker til en god og sammenhængende løsning, som respekterer kommunens grønne udtryk, eksisterende boligområder samt erhverv og er understøttet af en god infrastruktur, herunder gode kollektive transportmuligheder.

Boliger må kun anvendes til helårsbeboelse.

Indtil 5 m fra vejskel må der ikke opføres bebyggelse, carporte, garager, skure og lignende. Arealet mellem byggelinje og vej skal anlægges som have eller med grøn beplantning

I byzone fastlægges ikke byggelinjer, hvor et adgangsareal (koteletben) skifter status til privatfællesvej og danner adgang til maks. fire ejendomme.

I henhold til planloven kan der, ud fra en konkret vurdering, stilles krav om op til 25 % almene boliger ved lokalplanlægning for nyt boligbyggeri, forudsat at området ikke tidligere har været udnyttet til boligformål

Fritstående antenner og paraboler på terræn skal placeres mindst 2,5 m fra naboskel og 5 m fra vejskel. Paraboler på tagflader må ikke placeres, så de er synlige fra vej og sti.

Der må ikke etableres vindmøller, heller ikke minivindmøller.

Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bebyggelse må kun opføres i én etage minimum en meter fra naboskel. Bebyggelsens højde reguleres af bygningsreglementets bestemmelser om højdegrænseplaner og må kun opføres i en maksimal højde på 5 meter.

Kælderetager, der etableres fuldt ud under terræn, kan etableres uafhængigt af bebyggelse over terræn. Dette under forudsætning af, at den maksimale befæstelsesgrad, som fremgår af den til enhver tid gældende spildevandsplan, bliver overholdt, og at der ikke udføres ovenlys eller lysskakte, men kun lyskasser. Lyskasser må kun placeres ved stueetagens ydervægge.

Hegn mod vejskel og foran en byggelinje (5 meter fra vejskel) skal etableres som levende hegn. Hegnet kan på den indvendige side, suppleres med et trådhegn, med en maksimal højde på 1,2 m.

Der kan kun etableres støjafskærmning i form af fast hegn langs veje, hvor belastningen fra trafikstøj overstiger miljøstyrelsens vejledninger. Støjafskærmningen skal tilpasses områdets karakter, placeres mindst 1 m fra vejskel og afskærmes i fuld højde mod vej af levende hegn.

Terrænreguleringen må ikke overstige +/- 0,5 m og der må ikke ske terrænændringer tættere end en meter fra naboskel.

I tagetager, som ikke må indrettes til beboelse, må der kun etableres vinduer til orienteringslys. Orienteringslys er et mindre vindue på maksimalt 70 x 50 cm i hver tagflade.

Tage må ikke udføres i reflekterende materialer.

Det maksimale etageantal for det enkelte boligområde fastlægges i de enkelte rammeområder.

Ved fastlægges af etageantal for den enkelte bygning medregnes følgende som en etage: 

• Hvor terrænforholdene muliggør, at kælderen delvis frilægges og fremstår som en etage
• Hvor der er opholdsarealer i tagetagen og på bygningens tag
• Tagetager med mansard
• Tagterrasser med et areal på over 15 m2
• Hvor kviste og frontispicer er større end halvdelen af tagfladen.

Erhverv i egen bolig er umiddelbart tilladt, når erhvervet udøves af beboerne uden ekstern medhjælp og ejendommens og kvarterers præg af boligområde fastholdes. Det er en forudsætning:

• at der ikke til virksomheden etableres skiltning bortset fra mindre oplysningsskilt på maksimalt 30 x 20 cm indeholdende navne og logo
• at virksomheden ikke medfører et øget parkeringsbehov, der ikke er plads til på den pågældende ejendom
• at erhvervsarealet højst udgør 25 procent af boligarealet
• at der ikke i forbindelse med virksomheden indrettes udstilling eller udendørsoplag
• at der ikke er ikke sker hyppig trafik, herunder varetransport, til- og fra ejendommen.   

Ved nye boliger og byomdannelse skal der afsættes tilstrækkeligt areal til affaldshåndtering.

Der skal sikres plads til affaldshåndtering på den enkelte ejendom.

Der kan til den enkelte grund etableres en overkørsel fra vejen med en bredde på maksimalt fire meter. 

Overkørsler kan etableres op til en bredde på fem meter, når særlig forhold gør sig gældende, såsom oversigtsforhold og plads til renovation ved koteletgrunde. 

Åben lav boliger er fritliggende en- og tofamiliehuse i maksimalt to etager, der skal fremtræde som én bolig.

Et tofamiliehus er en bygning med højest to boliger. Boligerne er helt eller delvist adskilt med vandret lejlighedsskel. Ved indretning af tofamilieboliger i eksisterende bygninger, skal boligerne forsat fremstå som én bolig. 

I et tofamiliehus skal lejlighedsskellet mellem de to boliger være vandret over mindst halvdelen af bygningens grundplan.

Bebyggelsen på den enkelte grund må maksimalt udgøre to arkitektoniske enheder i form af et beboelseshus og en garage/carportbygning.

Sekundær bebyggelse som udhuse, skure og lignende skal opføres minimum 1 m fra naboskel og enten sammenbygges med garage/ carportbygningen eller beboelseshuset. 

Derudover kan der på hver ejendom kan endvidere opføres op til to fritliggende, mindre, sekundære bygninger, såsom drivhuse, lysthuse, lejehuse og overdækkede terrasser, som har et samlet areal på maksimalt 20 m2 og en højde på maksimalt 2,5 m.

Nybyggeri og tilbygning til eksisterende bebyggelse, som anvendes til beboelse, skal placeres mindst 2,5 m fra naboskel, og bebyggelsens højde må ikke overstige 1,4 gange afstanden til naboskel.

På hver grund skal der anlægges mindst to parkeringspladser på egen grund. Ved samlede bebyggelser kan parkering ske i fællesparkering. 

Ved nybyggeri skal der udlægges areal til placering af carport/garage.

I områder til åben lav bebyggelse må der kun opføres eller indrettes tofamiliehuse, hvis der til hver af de to boliger som minimum hører et grundareal svarende til mindste grundstørrelse for det pågældende område. Se endvidere de generelle rammer for udstykning.
 

Tæt lav bebyggelse er helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehuse som har lodret skel mellem boligerne. Herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og klyngehuse

Tæt lav boligbebyggelser i tre etager kan kun opføres i bymidter og tæt bymæssig bebyggelse.

Grunde til tæt lav boliger beliggende udenfor bymidter og stationsnære kerneområder må ikke udstykkes med en mindre grundstørrelse end 400 m2. 

Dog kan der udstykkes mindre grunde, såfremt grundens areal og en ideel andel i et fælles friareal tilhørende den pågældende bebyggelse tilsammen er på mindst 400 m2. I det fælles friareal indgår ikke det areal, som i matriklen er udlagt til vejareal.

Til hver bolig skal udlægges to parkeringspladser. 

Ved boliger med et mindre etageareal end 120 m2, beliggende i centerområder og stationsnære kerneområder kan p-normen nedsættes til en parkeringsplads pr. bolig.
 

Etageboliger er bebyggelse, der indeholder mere end to boliger, og som primært har vandret lejlighedsskel mellem to eller flere etager.

Til etageboliger skal der udlægges tilstrækkelige og hensigtsmæssige udendørs, fælles opholdsarealer. 

For etageboliger, som ligger uden for centerområder, gælder det, at der inden for den enkelte ejendom mindst skal udlægges udendørs, fælles opholdsareal svarende til 100 procent af boligetagearealet.

Opholdsarealet kan helt eller delvis anlægges som større, fælles tagterrasser (over 25 m2) og lignende.

Inden for den enkelte ejendom skal der udlægges mindst 1,5 parkeringsplads pr. bolig. Til etageboliger med et mindre etageareal end 120 m2, beliggende i centerområder og stationsnære kerneområder, skal der dog kun udlægges én parkeringsplads pr. bolig. Til hver etagebolig skal der mindst udlægges 1,5 cykelparkeringsplads.
 

Inden for den enkelte ejendom skal der udlægges mindst én parkeringsplads pr. fire ungdomsboliger og mindst én cykelparkeringsplads pr. ungdomsbolig.

Ungdomsboliger, kollegier og lignende skal placeres med god tilgængelighed til offentlig transport eller uddannelsesinstitution.
 

Adgangsveje til boliger, som opføres eller indrettes til seniorboliger, skal udføres med god tilgængelighed og i henhold til anvisning for handicappedes færden.

Boliger, som opføres eller indrettes til seniorboliger, kollektivboliger eller andre former for bofælleskaber, skal som udgangspunkt mindst ti procent af det samlede etageareal være fællesareal, såsom fælles opholdsrum, fælles køkken, hobbyrum, gæsterum og lignende.  

Boliger, som opføres som seniorboliger, skal som udgangspunkt placeres med god tilgængelighed til offentlig transport.
 

Boliger må kun anvendes til helårsbeboelse.

En helårsbolig på en ejendom med et sammenhængende matrikelareal på over 1600 m2, kan om- og tilbygges til et maksimalt etageareal på 350 m2.

En helårsbolig på en ejendom, der har et sammenhængende matrikelareal på under 1.600 m², kan om- og tilbygges til et maksimalt etageareal på 250 m2.

Der kan ikke foretages udstykning med henblik på opførelse af nye boliger.

Garager, carporte og småbygninger må maksimalt have et samlet areal på 50 m2, dog kan der meddeles tilladelse til et større areal, såfremt det kan begrundes i forhold til driften af ejendommen og kan indpasses i det omkringliggende landskab og de arkitektoniske værdier.
 

Den mindste grundstørrelse for de enkelte boligområder fastlægges i de enkelte rammeområder under hensyn til de enkelte kvarterers karakter. Grundstørrelsen for tæt lav boliger: Se tidligere afsnit ’Tæt lav boliger’.

I eksisterende åben lav boligområder må der ikke gennemføres matrikulære ændringer, hvorved de fremtidige grunde bryder med den eksisterende matrikelstruktur og bebyggelsesstruktur.

Minimumsgrundstørrelsen fastlagt i den enkelte ramme skal have en afgrænsning således:

• at arealet er beliggende på et fysisk sammenhængende byzoneareal
• at arealet ikke er sø- eller havareal 
• at arealet ikke i matriklen er udlagt til vejareal
• at grunden er beliggende inden for samme lokalplanområde. 

Ved matrikulære ændringer til åben lav boligbebyggelse skal der på hver grund kunne indtegnes et kvadrat på 20 m x 20 m inden for 2,5 m fra naboskel, 2,5 m fra sti og 5 m fra vej.
Fastlæggelse af afstand til sti og vej måles som den korteste afstand til enten vejskel, matrikulært vejareal eller grænse mod umatrikuleret sti- eller vejareal.

For koteletgrunde gælder, at den del af grundarealet, som ikke er adgangsareal (koteletben), skal have en hensigtsmæssig form og have et areal på mindst 80 % af det samlede grundareal.

Grundens adgangsareal skal udlægges på egen grund frem til offentlig vej eller privat fællesvej og have en bredde på mindst 4 m.

Ved vejstilslutning skal der sikres tilstrækkelig plads til affaldsbeholdere.

Ved større, samlede udstykninger kan en del af grundens areal indgå som en del af bebyggelsens fælles friareal. I det fælles friareal indgår ikke areal, som i matriklen er udlagt til vejareal.

Ved udstykning af nye grunde til boligformål, hvor der på grunden er et terrænspring på over 2 m, skal det sikres, at der kan etableres en hensigtsmæssig adgangsvej til den forventede bolig. 

Adgangsvejen/kørerampen må maksimalt have en stigning på 50 ‰ indtil 5 m fra vejskel og derefter maksimalt en stigning på 200 ‰.

Indbyggertallet i Rudersdal Kommune er i de seneste år steget. I starten af 2020 boede der 56.728 personer i kommunen mod 54.827 personer i 2013. Frem mod 2032 forventes indbyggertallet at stige til over 58.100 personer.

Stigningen er en følge af, at vi bliver ældre, flere familier flytter til og der er planlagt en nettotilvækst i kommunens boligmasse.

Ser man på befolkningens aldersfordeling bemærkes det, at der i aldersgruppen 20-40 år sker et dyk i antallet af borgere, mens at der er flest borgere omkring 50-års alderen.

Frem mod 2032 forventes det, at aldersfordelingen vil ændre sig, således at andelen af ældre stiger markant, mens andelen af småbørn forventes at udvise en noget mindre stigning. Andelen af skolebørn forventes at være uændret, hvorimod andelen af personer i den mest erhvervsaktive alder forventes at være lavere i 2032 end i dag.

Befolkningsudviklingen medfører, at der fortsat er behov for at udbygge og tilpasse boligmassen i Rudersdal Kommune.

Hovedparten af boligerne i Rudersdal Kommune er åben lav boliger. Herefter kommer etageboliger og tæt lav boliger.

Fordelingen af boligformer i Rudersdal Kommune ligner det nationale gennemsnit, men afviger fra gennemsnittet for Region Hovedstaden, hvor andelen af etageboliger er klart størst.

Boligerne i Rudersdal Kommune er generelt større end landsgennemsnittet og gennemsnittet for Region Hovedstaden.
I Rudersdal Kommune er der flere store boliger og færre små boliger end landsgennemsnittet.

Den store andel af åben lav boliger i Rudersdal Kommune er en del af kommunens identitet og medvirker til at skabe de grønne by- og boligmiljøer, der bl.a. gør det attraktivt at bo i kommunen.

Kommunen forventer, at boligudbygningen i planperioden vil ligge på ca. 100-125 boliger årligt.

I de kommende år vil der være fokus på at skabe boliger til forskellige målgrupper. Der vil være et særligt fokus på at skabe grundlag for at etablere attraktive seniorboliger herunder bofælleskaber, både i offentligt og privat regi. 

Det er i Planstrategi 2019 fremlagt, at nye boliger i Rudersdal Kommune primært skal opføres, hvor de forstærker de eksisterende bymiljøer. Det er særligt i kommunens to største byer; Birkerød og Holte. I strategien blev der udpeget følgende strategiske indsatsområder i forhold til borgere og boliger:

• Birkerød Bymidte
• Centerområdet ved Vasevej i Bistrup
• Holte Bymidte
• Wesselsmindevej
• Egebækskolen

Fingerplan 2019 sætter de overordnede rammer for den fysiske udvikling i hovedstadsområdet. Fingerplanens grundtanke er at koncentrere boliger, handel, virksomheder, offentlige institutioner mv. omkring en veludbygget infrastruktur i fingerbyen – dvs. de fem ”fingre” med byområder. Samtidig skal områderne mellem og uden for fingerbyerne forbeholdes til grønne kiler, dvs. grønne områder til natur og rekreative formål.

Boligudbygningen skal overholde de begrænsninger for byudvikling i hovedstadsområdet, som fremgår af Fingerplan 2019. 

Fingerplan 2019 giver mulighed for, at nogle ejendomme på Wesselsmindevej, bl.a. Døvblindehuset, kan overføres til byzone. Området kan nu udvikles til boliger for særlige målgrupper. Yderligere muliggør Fingerplan 2019, at eksisterende bygninger i de grønne kiler kan få en ændret anvendelse. Planlægningen kan ændres, så den eksisterende bygningsmasse i en grøn kile kan få ny anvendelse, dog under visse forudsætninger. Ændringen kan for eksempel få betydning for anvendelsen af Egebækskolen.

Fingerplan 2019 (Erhvervsstyrelsen.dk)