Ejendomme i landzonen

Fingerplanens udpegning af de grønne kiler er optaget i kommuneplanen og vist på kort:

Kort over landsteder, lokalplanlagte landsbyer og grønne kiler
 

De grønne kiler er udpeget til overvejende almen, ikke bymæssig, rekreativ anvendelse med mulighed for jordbrugsmæssig anvendelse.

De grønne kiler skal friholdes for yderligere bebyggelse og anlæg til beboelse, erhverv og andre bymæssige formål.

Der skal i afvejningen med andre arealanvendelsesinteresser lægges særlig vægt på at sikre både de indre og de ydre grønne kilers rekreative funktion.

Befolkningens adgang til de grønne kiler skal opretholdes og forbedres.
I indre grønne kiler og kystkiler kan der lokalplanlægges for ændret anvendelse af eksisterende bygninger hvis bygningerne repræsenterer en særlig samfundsmæssig, arkitektonisk og/eller kulturhistorisk værdi, der ikke foretages væsentlige om- eller tilbygninger til de eksisterende bygninger, de arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter bevares og der ikke sker overførsel til byzone.

Landzonen skal i videst muligt omfang friholdes for yderligere bebyggelse og anlæg, som ikke er erhvervsmæssigt nødvendigt for landbrugsdriften.

Anlæg, som har en væsentlig samfundsmæssig funktion, kan placeres i landzonen under særlig hensyntagen til de landskabelige, naturmæssige, kulturhistoriske og arkitektoniske bevaringsværdier.

Ved ændret anvendelse af eksisterende bygninger skal hensynet til landskab, arkitektur og kulturmiljø tillægges særlig vægt med henblik på at sikre, at bygningerne underordner sig og indpasses i eksisterende karakteristika for området.

Vedligeholdelse samt om- og eventuel tilbygning af eksisterende bebyggelse skal ske med respekt for landskab, kulturmiljø, kulturarv, bevaringsværdier (SAVE) og arkitektoniske værdier, jf. kommunens arkitektur- og bevaringspolitik.

Byggeri i landzonen må ved dets placering og udformning ikke være til gene for omkringboende og må ikke påvirke natur- og landskabsværdierne negativt, herunder med lys fra udendørs belysning, større vinduespartier eller ovenlysvinduer i tage på bygninger.
Der kan etableres fritstående energianlæg, såfremt de placeres i umiddelbar tilknytning til eksisterende bygninger og således, at de ikke kan ses fra det omgivende landskab, veje eller stier. Fritstående energianlæg må alene forsyne den pågældende ejendom.

Erhvervsmæssigt nødvendige driftsbygninger og tilknyttede boliger (stuehuse og generationsskifte- eller medhjælperboliger) skal som udgangspunkt indrettes i eksisterende bebyggelse. Stuehuse må have et boligareal på maks. 350 m², da der udelukkende er landbrugsejendomme over 1600 m² i Rudersdal Kommune.

Nyt landbrugsbyggeri, som er erhvervsmæssigt nødvendigt for driften, skal opføres inden for en rimelig afstand af eksisterende bebyggelse. Afstanden skal have en passende proportionalitet med den samlede bebyggelses størrelse og vurderes konkret i forhold til landskab, topografi, arkitektur, kulturmiljøer og omgivelserne i øvrigt. Passende adgangs-/parkeringsmuligheder skal på samme måde passes ind i de eksisterende forhold. 
 

Supplerende erhvervsaktiviteter (fx rideskoler, ridecentre, salgs- og træningscentre og hestepensioner) skal søges indrettet i eksisterende bebyggelse.
 

Eventuel til- og ombygning til supplerende erhvervsaktiviteter kan kun ske, hvis det kan indpasses i landskabet, topografien, eksisterende bygningers arkitektoniske kvaliteter, og hvis det kan ske uden væsentlig genevirkning for omgivelserne i øvrigt. Der skal tages hensyn til den samlede bebyggelses størrelse, og der skal kunne etableres passende adgangs-/parkeringsmulighed vurderet i forhold til omgivelserne.
 

Byggeri til andre former for hestehold (hestehold til private eller mindre erhvervsmæssige formål) skal søges indrettet i eksisterende bebyggelse. 
 

Ved opførelse af ridehaller, staldbygninger og lignende skal bygningerne underordnes forhold i det omkringliggende landskab, terræn, eksisterende bebyggelse, eksisterende beplantning og naboer. Der må ikke isættes glaspartier eller andet materiale, der kan medføre dominerende lyspåvirkning på omgivelserne, herunder rytterlys i tag.   
 

Ved placering af fritliggende læskure til husdyr skal de landskabelige hensyn tillægges særlig vægt. Placeringen skal vurderes konkret i forhold til topografi og mulighed for visuelt at ligge i ly af eksisterende beplantning. Ved ophør af heste- og dyrehold skal læskure og tilknyttede faciliteter fjernes.
 

Permanent oplag og parkering af hestetrailere m.m. skal ske i tilknytning til en ejendoms hovedbygninger og under hensyntagen til det omgivende landskab og miljø i øvrigt.
 

Landbrugsejendomme kan maks. betjenes med to overkørsler- en til driftsbygninger og driftsarealer og en til stuehus og eventuel øvrig anvendelse. Selvstændigt beliggende landbrugsarealer knyttet til en landbrugsejendom eller en landbrugsbedrift kan betjenes via selvstændige overkørsler og markveje i forhold til en hensigtsmæssig varetagelse af arealernes drift og pleje. 
 

Interne vejforløb og markveje skal fremstå med naturlig belægning, f.eks. grus, græsarmering og jord. Der kan ikke anvendes asfalt og evt. belysning skal begrænses til lys til orientering. 
 

I åbne landskabsrum skal dyrehegn og hegning omkring hestefolde etableres som almindeligt landbrugshegn med pæle i træ og tværgående glatte tråde, alternativt med tværgående brædder i et antal af maks. 2. Træ og brædder skal fremstå som naturtræ. Dyrehegn i form af stormasket trådhegn kan anvendes i særlige tilfælde afhængigt af hvilke dyr der skal hegnes inde.

Lovligt eksisterende erhverv, der ikke defineres som landbrugsmæssig drift eller supplerende erhvervsaktivitet til et landbrugserhverv, herunder gartneri- og planteskoledrift, kan moderniseres og udvikles med respekt for ejendommens beliggenhed og værdier.

Etablering af nye erhverv (op til 300 m²) i overflødiggjorte bygninger skal ske med respekt for ejendommens beliggenhed og værdier. Der skal kunne redegøres for rimelige adgangsforhold og parkeringsmuligheder.

Eventuel til- og ombygning skal vurderes konkret i forhold til landskab, topografi, eksisterende bygningers arkitektoniske kvaliteter, omgivelserne i øvrigt og adgangs-/parkeringsmulighed. 

Etablering af mindre butikker (op til 100 m²) i overflødiggjorte bygninger skal ske med respekt for ejendommens beliggenhed og værdier. Der skal kunne redegøres for fyldestgørende adgangsforhold og parkeringsmuligheder i forhold til kundebetjening.

Etablering af mindre caféer (op til 100 m²) i overflødiggjorte bygninger skal ske med respekt for ejendommens beliggenhed og værdier. Der skal kunne redegøres for fyldestgørende adgangsforhold og parkeringsmuligheder i forhold til kundebetjening.

Anvendelse og eventuel ombygning skal respektere og understøtte de særlige værdier, der er knyttet til landstedets historie og arkitektur og om muligt tilbageføres til oprindelig anvendelse som bolig.

Anvendelsen af landstederne kan ændres, hvis det kan ske uden at påvirke landskabet, arkitekturen, kulturhistorien og det almene friluftsliv. Ved anvendelse til boligformål kan der ud fra en konkret vurdering etableres et begrænset antal boliger. Som udgangspunkt fx en bolig i en gårdlænge.

I særlige tilfælde, hvor ejendommens beliggenhed og omgivelser gør det muligt, kan der indrettes publikumsorienterede funktioner som fx restaurations- og cafévirksomhed, selskabslokaler, showrooms og udstillinger. Der skal kunne redegøres for fyldestgørende adgangsforhold og parkeringsmuligheder.

Nyindretning af oprindelige park- og haveanlæg kan ske, hvis det kan begrundes i forhold til kulturarv og tilfører landstedet en miljømæssig værdi.

Der kan ikke foretages udstykning med henblik på opførelse af nye boliger.

Til- og ombygning af eksisterende boliger kan kun ske i et sådant omfang, at ejendommen ved sit samlede udtryk, herunder forholdet mellem grundstørrelse og bygningens omfang, indpasses i og underordner sig karakteren af det omgivende landskab og ikke vil være til gene for omgivelserne. På grundstørrelser op til 1.600 m² må husets samlede boligareal ikke overstige 250 m². På grunde over 1600 m² kan husets samlede boligareal være maks. 350 m².

Opførelse af garager, carporte og småbygninger med et samlet areal over 100 m² kan kun ske i særlige tilfælde, hvis det kan begrundes i forhold til driften af ejendommen og byggeriet ved dets placering, og materialevalg kan indpasses i det omkringliggende landskab, arkitektoniske værdier og kulturmiljøer.

Sommerhusområdet ved Sjælsø skal fastholdes som sommerhusområde.

Eventuel opførelse af nye sommerhuse indenfor sommerhusområdet ved Sjælsø kan kun ske med respekt for ejendommens topografi og den visuelle påvirkning af det omkringliggende landskabsrum omkring Sjælsø.

Bygninger, der fra gammel tid har status som sommerhuse i landzone, kan ikke ændres til helårsbeboelse med mindre bygningen tidligere har været anvendt som helårsbolig eller indgår i en sammenhængende bebyggelsesstruktur med helårsboliger.

Det er ikke muligt at opføre nye sommerhuse i værdifulde landskaber og grønne kiler, og eksisterende sommerhuse kan kun udbygges i beskeden grad.

Eksisterende boliger i landzone skal fastholdes som helårsbeboelse. Det er ikke muligt at ændre anvendelsen, hvis ejendommen/boligen oprindeligt har været opført som helårsbolig/stuehus.

Eksisterende bebyggelse i landzonen kan med respekt for ejendommens beliggenhed og værdier, og uanset oprindelig/eksisterende anvendelse, anvendes til forenings-, kultur- og institutionsformål, der tjener almenheden. En eventuel om- og tilbygning skal vurderes konkret i forhold til arkitektur, bevaringsværdier, landskab, topografi og adgangs-/parkeringsmulighed.

For boligejendomme med maks. grundstørrelse på 1.200 m² må garager, carporte, udhuse, drivhuse og lignende bygninger tilsammen maks. være 75 m². 

For landbrugsejendomme og boligejendomme med en større grundstørrelse end 1.200 m² må garager, carporte, udhuse, drivhuse og lignende bygninger tilsammen maks. være 100 m². 

Arealanvendelse i landzonen kan kun ændres, hvis det kan begrundes ud fra væsentlige samfundsmæssige hensyn, og hvis det ud fra en konkret vurdering kan ske uden at tilsidesætte bevaringsværdier, tilknyttet landskab, arkitektur eller kulturhistorie.
 

Etablering af solceller skal ske på eller i tilknytning til eksisterende bygninger og på en måde, der tager hensyn til nabobebyggelse og landskab. 
 

Etableringen af lægivende, levende hegn skal ske med respekt for oplevelsen af det konkrete landskabsrum, topografi og udsigtskiler. Som udgangspunkt må lægivende hegn ikke hindre oplevelsen af værdifulde landskaber fra vej, sti og andre arealer, hvor offentligheden færdes.
 

Støjvolde og støjhegn kan ikke etableres med mindre, der kan dokumenteres en støjforbedring i forhold til en overskridelse af vejledende støjgrænser.
 

Der kan ikke etableres faste hegn og mure omkring bolig- og erhvervsejendomme.
 

Flytning af jord og etablering af jorddeponi kan kun finde sted, hvis det sker med respekt for ejendommens beliggenhed, naboforhold, topografi, beplantning og på en måde, der ikke ændrer ved oplevelsen af arealerne. Der henvises derudover til retningslinjerne for jordforurening og klimatilpasning.
 

Der kan ske etablering af jordvarmeanlæg, nedsivningsanlæg i form af sandmileanlæg og faskiner, hvis det ikke medfører ændret arealanvendelse og i øvrigt sker med respekt for topografi, beplantning og naboer. 

Bygninger, der i kommuneplanen er udpeget med bevaringsværdi 1-3, er bevaringsværdige og må ikke rives ned med mindre væsentlige interesser kan begrunde det.     
 

Det skal sikres, at ydre bygningsændringer, herunder til- og ombygninger til bevaringsværdige bygninger, sker i overensstemmelse med den enkelte bygnings bærende værdier, herunder oprindelige arkitektur og materialevalg.
 

I forbindelse med planlægning inden for kommunes kulturmiljøer samt øvrige særlige bymiljøer skal der være særligt fokus på bevaringsværdig bebyggelse og bebyggelse som understøtter det pågældende miljø, og som gennem lokalplanlægning kan udpeges som bevaringsværdig. Bygninger med bevaringsværdi 4 er ikke udpeget som bevaringsværdige, men skal vurderes i forbindelse med byggesagsbehandling og ny lokalplanlægning.
 

I lokalplanlægning skal der fastsættes bestemmelser, der sikrer en bevaringsværdig bygnings bærende værdier. Det kan være krav til udformning af facader, tag, vinduer, kviste mv. og krav til særlige materialer.
 

Solceller, solfangere og lignende må kun monteres på bevaringsværdige bebyggelser og anlæg, hvis dette kan udføres uden at bevaringsværdierne forringes.

Ved udformningen af permanente lysanlæg ved større og mindre veje, gang- og cykelstier, på torve og pladser, i parker og grønne områder, havneområder, kyststrækninger og i det åbne land skal belysningen begrænses til sit formål og bidrage til at underbygge stedets karakter og egenart.
 

Belysning af bygninger, facader, udstillingsvinduer og skilte skal ske diskret og med hensyn til den samlede oplevelse af bygningernes og bygningsforløbenes arkitektur. 
 

Fritstående eller terrænnedlagte belysningsarmaturer til oplysning af enkeltbygninger skal begrænses. 
 

Lys i private haver må ikke have fjernvirkning og være til væsentlig gene for omboende. 
 

Solceller, solfangere og lignende må kun monteres på bevaringsværdige bebyggelser og anlæg, hvis det kan udføres uden at bevaringsværdien forringes, herunder bygningens og anlæggenes arkitektur, farver og materialer. De må kun opsættes på tage med hældning og skal fremstå matte og integreret i tagfladen.

De grønne områder og værdifulde landskaber er en af grundstenene i kommunens identitet.

En del af det åbne land anvendes til landbrugserhverv, gartnerier, planteskoler og lignende, ligesom der ligger enkelte erhvervsenklaver og flere boligejendomme i landzonen. Det er medvirkende til at gøre oplevelsen af kommunen og de grønne områder varieret og afvekslende.

Kommunen ligger i en del af landet, hvor borgere og erhvervsdrivende har andre ønsker til anvendelsen af ejendomme i landzonen end for kommuner med mange og store landbrugsejendomme.

Det ønsker kommunalbestyrelsen at tage højde for på en måde, der ikke tilsidesætter ønsket om samtidig at bevare forskellen på land og by. Den bymæssige anvendelse og bebyggelse skal holdes inden for byzonegrænsen.

Bortset fra mindre tekniske justeringer og bynære bebyggede arealer ønsker kommunen således ikke at udvide byzonen på bekostning af landzonen.

Der er et ønske om, at lovligt eksisterende erhverv, der ikke defineres som landbrugsmæssig drift eller supplerende erhvervsaktivitet til et landbrugserhverv, skal kunne moderniseres. Det skal ske under hensyntagen til den pågældende ejendoms landskabelige beliggenhed og værdier og på en måde, der sikrer, at ejendommen fortsat fremstår som en ejendom i landzonen. En erhvervsanvendelse kan udvikle sig så markant, at den vil skulle henvises til en lokalisering i et erhvervsområde i byzonen.

I landområdet ligger flere større landsteder opført i den florissante periode fra midten af 1700-tallet. Ejendommenes størrelse og bebyggelse adskiller sig fra de senere tiders store villaer og repræsenterer en unik kulturhistorie med store arkitektoniske og landskabelige værdier.

Det er vigtigt at sikre landstedernes arkitektoniske og landskabelige udtryk for eftertiden og at give mulighed for, at de kan anvendes med respekt for vedligeholdelsen af disse værdier. Kommunalbestyrelsen ønsker derfor at fastlægge særlige anvendelsesbestemmelser for disse ejendomme og gerne en anvendelse i tråd med den oprindelige.

En stor del af landzonen er omfattet af landskabsfredninger og beskyttet natur i henhold til naturbeskyttelsesloven. Det begrænser mulighederne for at udnytte og udbygge en række ejendomme i landzonen. Til gengæld er reguleringerne med til at sikre åbenheden og de unikke landskabsrum i landområdet.

En række af de typer af ejendomme, der er nævnt under retningslinjerne, ligger inden for Fingerplanens og Kommuneplanens grønne kiler og er omfattet af fredningskendelser, bestemmelser fastlagt i henhold til naturbeskyttelseslovgivningen og vedtagne retningslinjer. Samtlige ejendomme er omfattet af planlovens bestemmelser for landzoneadministrationen.

Administrationsgrundlaget for landzonen vil med en tilpasning til den særlige sammensætning af ejendomstyper, som kendetegner kommunen, fungere som et udvidet grundlag for enkeltsagsbehandlingen og en evt. lokalplanlægning.
 

Landsbyerne i Rudersdal Kommune er velfungerende og levedygtige.  Landsbyerne er beliggende mellem fredet natur og landskab i områder, hvor der ikke er mulighed for udvidelse. De nuværende kvaliteter og værdier i landsbyerne ønskes bevaret. På den baggrund har Kommunalbestyrelsen ikke formuleret en strategi for planlægning af landsbyer herunder retningslinjer for udvikling af landsbyer.